Al igual que en otros prestamos y credito existen créditos a interés fijo, variable o mixto. En el primer caso, el tipo de interés se fija en el contrato del crédito y permanece constante a lo largo de la vida útil del crédito. Usted sabrá cuánto pagará cada mes, sin importar que los tipos del mercado varíen. En el caso del interés variable, se establece un valor llamado diferencial (que es constante) sobre un valor de referencia, que en Europa es el Euribor y en Estados Unidos (por ejemplo), está determinado por la Reserva Federal. Como estos valores de referencia se reajustan constantemente, también lo hará el interés variable. Por último, el interés mixto es una combinación de ambos, es decir que se mantiene fijo por un determinado período que puede ser de algunos años para luego volverse reajustable.

Cualquiera sea el tipo de interés que elija para su credito hipotecario, también varían respecto al préstamo hipotecario pues en éste se paga intereses por la totalidad de la deuda, mientras que en aquél los intereses se calculan según la cantidad de dinero que se haya retirado.

Sin embargo, tienen en común la forma de devolución del capital prestado, que normalmente es en cuotas mensuales, durante largos periodos de tiempo (generalmente años) y el destino que se les dará a los mismos, que puede ir desde compra o construcción de la vivienda hasta remodelaciones o reparaciones de la misma.

Luego de la crisis inmobiliaria estadounidense en 2007, llamada “el big crunch”, la oferta de créditos inmobiliarios habían descendido en todo el mundo. Sin embargo, a pesar de la crisis económica mundial, en muchos países esta situación se ha comenzado a revertir. No obstante, y por el mismo motivo, las instituciones financieras se han vuelto reacias a otorgar este tipo de crédito y por eso han aumentado aun más los requisitos para acceder a ellos.

Por otra parte, esta situación también ha repercutido en los tipos de interés, que se han visto encarecidos hasta en 5 puntos porcentuales con respecto a las tasas que se cobraban antes de 2007, lo que ha determinado que se reduzca notablemente la cantidad de personas que pueden acceder a este crédito.

Además, debemos considerar la pérdida de capacidad de pago que han sufrido los trabajadores por la depreciación del dólar y de otras monedas, lo que lleva a la reducción del poder adquisitivo y a un incremento de la diferencia entre salarios y valores de las viviendas, reforzando el punto anterior.

Si el acreditado se atrasa en los pagos, la financiera tiene el derecho de recurrir a un juez y reclamar el remate de la propiedad para recuperar el capital que ha perdido.

Los acreditados deben solicitar a los prestamistas toda la información posible acerca del crédito hipotecario que ofrece, a fin de poder comparar las opciones que hay en el mercado y elegir la que mejor se ajuste a su margen de pago, con los mejores intereses y según su conducta de pago.

Como medida alternativa, muchas entidades han decidido otorgar créditos para financiar reparaciones o compras de pequeñas unidades con plazos de pago que pueden ir de los 5 a los 10 años, en lugar de los tradicionales 30 para compras hipotecarias, aunque el tipo de interés puede llegar a casi el 20%.

En Europa, se está tratando de establecer un sistema de crédito hipotecario similar en todos los países que integran la Comunidad Económica Europea, dada su particular situación política y económica, en la que varios países comparten divisas, fronteras y entidades políticas y jurídicas (como el parlamento). Esta inexistencia (relativa) de fronteras ha planteado que estos países pongan similares requisitos a la hora de solicitar estos créditos, lo que tendría además otros beneficios, como un mercado europeo de crédito, la eliminación de las trabas a las ofertas y demandas hipotecarias. Sin embargo, por el momento, el acuerdo a este respecto parece lejano.

Cuando las personas requieren de una cierta cantidad de dinero y no la tienen acuden a entidades bancarias, las que les facilitan el dinero mediante un contrato o prestamos bancario. Para cada necesidad, los bancos han desarrollado productos a medida y asi encontraremos créditos para compra de vivienda nueva o usada si lo que necesita es una casa, para adquirir un vehiculo si lo que esta buscando es un automovil para paseo o una camioneta para trabajar o simplemente un prestamo para salir de un apuro que no sea muy urgente y pueda esperar la aprobación del mismo.

Para comenzar, debemos decir que los prestamos bancario representan un tipo de contrato que se realiza  con una entidad bancaria en su funcionamiento y por los servicios que da. Algunos de esos otros contratos son los depósitos, la apertura de cuentas de ahorro o corrientes, entre otras operaciones que entran dentro de las que ofrecen los bancos.

Los prestamos bancario entran en este rubro y, por ende eso siguen reglas específicas para lograr un mejor entendimiento entre cliente, producto y empresa. En buena teoría los prestamos bancario representan todo tipo de transacción en la que la empresa le entregue dinero al cliente acordando seguir ciertas reglas para la devolución del mismo.

En términos teóricos, los prestamos bancario se componen de tres agentes: prestamista, prestatario y dinero en el tiempo. El prestamista es, para este caso, la entidad bancaria, quien tiene los fondos de dinero como para realizar un préstamo a otra persona. “El dinero en el tiempo” se refiere a que el dinero no solo es entregado al prestatario por parte del prestamista, sino que dicho dinero tiene un costo en el tiempo. Dependerá entonces del tipo de prestamos bancario para que el costo del dinero en el tiempo o tasa de interés sea mayor o menor.

Los tipos de prestamos bancario según su naturaleza jurídica son dos: prestamo personal y prestamo o crédito hipotecarios. Los prestamos de carácter personal tienen un límite lógico para la cantidad de dinero que se quiere prestar debido a que el vínculo entre la entidad bancaria y la persona es meramente personal y la garantía pueden llegar a ser el patrimonio con que cuenta el prestatario según el caso.

Por otro lado, los prestamos bancario personal suelen tener una tasa de interés mucho más alta y un plazo mucho menor para pagar la deuda (entre 2 y 8 años). Se ofrecen a quienes necesitan efectivo por alguna razón especial y han demostrado capacidad de repago mediante sus ingresos, que pueden acceder a la cuota especificada en el contrato y que además poseen buen historial de credito. Por lo general las garantías solicitadas para este tipo de credito no son garantías reales sino mas que nada poseer cierta antigüedad en el trabajo que muestre seguridad en sus ingresos.

Los prestamos bancario con hipoteca de un bien tiene un carácter jurídico distinto, y se realizan básicamente para la compra de casa, remodelación, construcción o  compra de terreno. Normalmente, suelen cubrir entre un 70% y 80% del costo total de la obra para la cual se requirió el préstamo. En este contrato se estipula que el prestatario debe pagar el total de la deuda en el plazo establecido, pero a diferencia de los préstamos bancarios personales, existe una garantía concreta que será reclamada por la entidad bancaria en caso de no cancelarse la totalidad de la deuda.

En conclusión, debemos saber básicamente que los prestamos bancario se definen como un contrato que determina un tipo de relación entre entidad bancaria y cliente, en donde la entidad otorga en calidad de préstamo una suma de dinero al cliente (prestatario) con la condición de devolverlo en el plazo acordado. Debemos analizar las opciones del mercado y escoger la que más de adecúe a nuestras necesidades y sobre todo a nuestras posibilidades de pagarlo ya que es bastante incomodo encontrarse en la situación de deuda y que nos estén molestando a diario por ello. Puede llegar a suceder.

Esta clase de herramientas también es útil para comparar las ofertas del mercado en relación a un determinado préstamo. Rellenando los datos que nos solicitan, como valor del interés, si es de tipo fijo o variable, el tipo de préstamo, el monto y la cantidad de meses (o años) de devolución de deuda, podemos establecer similitudes y diferencias entre diferentes compañías o entidades financieras y encontrar la que mejor se ajuste a nuestras necesidades y a nuestra capacidad de pago.

Por supuesto que calcular préstamos no es algo sencillo. Implica muchas ecuaciones matemáticas muy complejas, basadas en el interés compuesto, que podrían hacer que requiriéramos ayuda de profesionales para tal fin, pues la mayoría de las personas las desconoce por completo, o no sabe como aplicarlas. Por otra parte, no debemos olvidar que la mayoría de las entidades financieras sacan ventajas de nuestra falta de conocimiento del proceso de cálculo frente a aquellas personas que van a solicitar el préstamo.

Sin embargo, con el crecimiento de internet y las nuevas tecnologías se han desarrollado, para calcular prestamo, independientemente de la clase de préstamo que se trate, una infinidad de herramientas financieras. Las mas sencillas son planillas de cálculo, aunque también existen complicados software que se pueden adquirir en la red o descargar gratuitamente, aunque normalmente son versiones de prueba que tienen un tiempo de vida limitado (por ejemplo, 30 sesiones, 30 días, etc.)

Para comenzar debemos decir que se clasifican los préstamos según como hayamos elegido devolver el dinero que se nos ha prestado con sus intereses. Este pago que efectuamos cada vez, y que es descontado del total de la deuda, se llama amortización. Normalmente se consideran tres tipos de amortizaciones: el sistema francés o también llamado de cuotas constantes, el sistema alemán o de amortización constante, y el sistema americano.

El sistema de cuotas constantes es el que mas se emplea para calcular los intereses de cualquier tipo de prestamos y credito, desde los préstamos personales a los hipotecarios. Se basa en que todas las cuotas permanecen constantes a lo largo de la vida del préstamo. De esta forma se puede calcular el valor real de un préstamo a largo plazo, por ejemplo 30 años como en el caso de los préstamos hipotecarios, cuyas cuotas deben abonarse mensual, trimestral o anualmente, según sea el caso. En este caso se pueden incluir los préstamos con intereses variables e incluso la amortización de cuotas, que puede ser en tiempo o en cuotas (es decir, podemos decidir pagar por menos tiempo o en menos cuotas).

El sistema de amortización constante ha entrado en desuso, si bien en las décadas anteriores era ampliamente usado, fundamentalmente en los préstamos hipotecarios. En el sistema alemán, la cuota de amortización es constante a lo largo de la vida del préstamo; sin embargo, las cuotas varían constantemente, de forma tal que al inicio del préstamo se pagan cuotas mas elevadas que al final del mismo; es decir, son cuotas decrecientes.

Por último, en el sistema americano, en cada amortización se pagan los intereses del préstamo, pero no el capital. Este se paga en la última amortización junto con los costos de cancelación de la deuda, justo al final de la vida útil del préstamo.

Es fundamental realizar estos cálculos en forma cuidadosa, pues debemos tener en consideración la mayor cantidad de factores posibles. Por ejemplo, se debe tener en cuenta las letras pequeñas de los contratos, que lógicamente benefician a las financieras.

Si tenemos en cuenta por ejemplo los préstamos personales, también es necesario considerar los ingresos del solicitante, su capacidad para devolver la deuda en tiempo y forma, el historial crediticio del mismo, etc. El principal temor de los prestamistas es que las cuotas superen el limite de dinero disponible por parte del individuo, lo que terminaría en una falta de pago, con una pérdida ostensible para la financiera.

También es necesario tener en consideración que calcular prestamo en la mayoría (si no todos) los casos, de las calculadoras y simuladoras de internet nos dan un valor aproximado de los pagos que tendremos que efectuar. Es necesario que vayamos a la institución de la cual nos interesa conseguir el préstamo y averigüemos mas exactamente el precio final, para no llevarnos sorpresas a la hora de firmar el contrato definitivo.

Las hipotecas puede recaer directamente sobre la propiedad del propietario, o sobre una tercera persona que hubiese aceptado en forma escrita desempeñar ese papel.

En otras palabras, la hipoteca toma como garantía de un préstamo una vivienda en beneficio del banco o financiera que le da el dinero. Si no cumple con los pagos en los plazos y forma en que se ha establecido en el contrato, perderá la vivienda. Es decir que es un contrato secundario, que opera en beneficio de otros tipos de prestamos y credito.

El contrato de hipoteca tiene varias características especiales. En primer lugar, es un contrato legislado, en el que solamente el acreditado tiene obligaciones (en este caso, pagar o ceder el inmueble). Como mencionamos al inicio, es un derecho real indirecto sobre una propiedad, pues el acreedor tiene derecho a solicitar el remate judicial o venta del inmueble, pero no más. Por lo general se ejerce sobre bienes raíces, es decir, viviendas, sin que el dueño pierda el derecho sobre el mismo.

En general los préstamos con características hipotecarias son por montos elevados (cuyo valor promedio es de $250.000) y tiene plazos de devolución de la deuda de hasta 30 años. A mayor plazo, menor será la cuota pero mayor será la cantidad que tendrá que devolver al final, y viceversa.

Las hipotecas pueden ser sobre préstamos con intereses variables o fijos. Si utilizan intereses variables, presentan gran sensibilidad a los cambios en los tipos de interés. Esto significa que si el interés sube, también lo hará la cuota de la hipoteca y en definitiva el monto total que tendrá que pagar por concepto de deuda a lo largo de los años. En general, los intereses variables son revisados y ajustados cada cierto tiempo.

En muchos países se han implementado hipotecas mixtas, en los cuales los primeros años (generalmente 5 o menos) se cobran intereses fijos, mientras que los restantes 25 se aplican intereses variables.

Por otra parte, ciertas empresas otorgan hipotecas con intereses menores a los de otras financieras del mercado, pero para acceder a ellos requieren que el acreditado adquiera otros productos de la empresa, como seguros de vivienda, desempleo o vida, entre otros muchos. Estos productos son cargados a la cuota de la hipoteca, lo que en definitiva puede resultar en un incremento sustancial de la misma, y por lo tanto la hacen menos beneficiosas.

En caso atrasarse en varios pagos de la deuda (en general 3), la financiera puede comenzar el trámite legal para rematar la hipoteca. Si esto sucede, es muy probable que aumente el valor de la cuota mensual de la misma, porque esta clase de tramites implica la contratación de abogados, intereses por atraso o mora, etc.

Normalmente la empresa debe comunicarle con antelación la decisión de rematar su hipoteca, para que Ud. tenga tiempo de encontrar algún tipo de salida, ya sea pagando parte de la deuda, o yendo a la empresa a negociar las nuevas condiciones de pago. Otra salida es tratar de vender el inmueble antes de que se lo rematen. A veces hay personas que acceden a comprar esta clase de bienes por un poco más del valor de la deuda, lo que representa a largo plazo una ventaja para ambos, pues él se queda con un bien que vale más de lo que ha pagado, y Ud. adquiere una cierta ganancia sobre la venta.

Del mismo modo también le sirve al acreedor, pues ve la posibilidad de recuperar lo que perdió. Por el contrario, si el valor de la venta o remate no es suficiente para cubrir el monto de lo adeudado, Ud. cancelará una parte de la deuda y le seguirá debiendo a la empresa la diferencia.

Esta clase de préstamos se utilizan para pagar reparaciones o ampliaciones en la vivienda que puedan llegar a incrementar el valor de la misma. A veces también se utiliza para pagar otras deudas o la propia hipoteca, pues este nuevo préstamo casa tiene casi siempre una tasa de interés menor que la hipoteca original.

Como utilizamos como aval nuestra propia vivienda, no suelen necesitarse grandes trámites para conseguirlos y en ciertas ocasiones pueden ser deducibles de impuestos, lo que reduce el costo del préstamo. En general los plazos de devolución pueden llegar a varios años.

No obstante las facilidades que brindan, antes de contraer esta clase de compromisos debemos estar absolutamente seguros que es nuestra única opción, y de que tenemos margen de capital suficiente para pagar las cuotas del préstamo.

Siempre le recomendamos que antes de tomar prestamos y credito de cualquier clase compare las opciones del mercado en cuanto a cantidades, intereses y plazos de devolución, pero en este caso debemos hacer especial hincapié en este punto. De lo contrario, existen muchas probabilidades de caer en manos de prestamistas abusivos, que cobran elevados intereses y cuyo único objetivo es que no logremos pagar nuestra deuda. Como resultado, podrían iniciar acciones legales contra nosotros y en especial nuestra casa, lo que eventualmente terminaría con la pérdida del inmueble. Esta no es mas que una forma elegante de quitarnos nuestra vivienda y así especular con bienes raíces, mientras que nosotros perderíamos además la amortización hipotecaria que hayamos acumulado por la vivienda.

Infelizmente existen muchos especuladores abusivos como estos que específicamente buscan personas con falta de liquidez, o ancianos, para atraerlos con engaños a esta clase de préstamos sin escrúpulos y sin remordimientos. A veces nos ofrecen cambiar nuestra hipoteca por un préstamo con intereses reajustables, lo que a largo plazo puede terminar perjudicándonos pues si los intereses se reajustan al alza es probable que terminemos pagando mucho mas por el préstamo de lo que en realidad deberíamos.

Para evitar estos problemas, lo mejor es consultar detenidamente con un asesor financiero o un abogado para que lo ayude a tomar la decisión que le sea más ventajosa. Debe por todos los medios evitar prestamistas que le pidan que mienta en sus solicitudes de préstamos, sugiriendo que, por ejemplo, declare más ingresos de los que realmente percibe, pues esto lo llevaría a tener que pagar cuotas que probablemente Ud. no pueda enfrentar. También aléjese de aquellos que le sugieran que solicite mas dinero del que realmente necesita, o le den un papel en blanco para firmar, no le de copia de los documentos que firmó o le cambie las condiciones del préstamo justo antes de firmar y sin ninguna razón valida, o lo presionan para que firme hoy mismo, pues si el préstamo le sirve hoy, seguramente también lo hará mañana.

Siempre es su derecho conocer exactamente lo que esta firmando, así que lea detenidamente los papeles previamente para no llevarse desagradables sorpresas luego. Realice todas las preguntas que considere necesarias, y pida todas las aclaraciones que necesite si hay términos que no comprende. Tómese su tiempo para firmar el préstamo. Siguiendo estas simples reglas Ud. y su casa estarán protegidas. Recuerde que su casa y el futuro de su familia están en juego.

También, en algunos países como Estados Unidos hay leyes que le permiten deshacer el prestamo casa hasta 3 días hábiles después de haber sido firmados, sin que por ello reciba algún tipo de pena y sin necesidad de grandes explicaciones. Es obligación del prestamista devolver el dinero que le haya pagado, previo cancelación escrita del contrato.

Las posibilidades de obtener un prestamo hipotecario son casi podríamos decir tan reales como su propiedad y existen en el mercado financiero un sinfín de ofertas y e productos diferentes a los que se puede acceder mediante la hipoteca de la misma. Estos productos están dirigidos a personas que ya han operado en créditos y que necesitan un monto mas importante en dinero y están dispuestos a ofrecer en garantía su casa, su local comercial u otros inmuebles. Pero también se otorgan prestamos a quienes desean comprar por primera vez una vivienda y a quienes están iniciando un nuevo negocio y compran su primer local comercial.

Para cada oportunidad y para cada cliente existe un prestamo hipotecario a su medida el tema esta en encontrar el mejor, el que mas le convenga a sus intereses y el mas adecuado a sus posibilidades. En las entidades bancarias y financieras existen programas dirigidos en forma exclusiva a esta franja de créditos y a este tipo de clientes, solo debemos buscar dentro de ellas la que mas se adecue a nuestra idea de negocio. Además de estas instituciones privadas, existen en los gobiernos los bancos estatales que se dedican a asistir a los ciudadanos en este tipo de negocio inmobiliario, otorgando el prestamo hipotecario a medida de las posibilidades de cada uno.

Muchos de estos bancos o entidades financieras tanto publicas como privadas, manejan también un sistema de ahorro previo, otorgándole al cliente cierto puntaje según la antigüedad de la cuenta y a su vez permitiendo acceder al credito por medio de sorteos o licitaciones donde el prestamo hipotecario puede otorgarse en cualquier momento. Este sistema tiene la particularidad de que sus intereses son bastante mas bajos que los de los prestamos y credito comunes ya que se basa en un ahorro previo que rinde los dividendos a favor del cliente. Es fundamental si nos decidimos a por uno de estos sistemas asegurarnos de la transparencia del negocio y del respaldo de la institución a través de los años en la plaza financiera.

Muchas veces para algunas personas la posibilidad de acceder a un credito cualquiera que sea se retrae solamente a hacerlo a través de la hipoteca de su propiedad ya que han llegado a un punto donde las entidades financieras o bancos no les prestan dinero por el sistema tradicional, sin garantías reales y con la sola firma del contrato. Esto en gran medida sucede cuando las deudas anteriores se han vuelto imposibles de sostener y la capacidad de pago ha desaparecido por no poder responder ante ellas. No es lo mas recomendable hipotecar la casa para pagar deudas anteriores pero si de alguna manera esto ayuda a poder recuperar los ingresos mensuales al aliviar las cargas de deudas es una solución muy sencilla a los problemas mencionados. Nadie quiere perder su propiedad en manos de un banco u otra institución pero para llegar a esto muy probablemente se haya tenido que pasar por otras etapas previamente las que son solucionables antes de vernos inmersos en este punto.

Debemos revisar bien al menos tres o mas ofertas y productos de prestamo hipotecario antes de decidirnos por el mas conveniente. Es fundamental llegar personalmente hasta la institución bancaria o financiera a efectos de averiguar punto por punto las características del credito ya que estamos hablando de montos muy importantes, por lo que las pautas deben ser manejadas muy cuidadosamente. No es lo mas conveniente llegar a conclusiones teniendo en cuenta solo la información que se brinda por internet, debemos profundizar hasta lograr el convencimiento de que estamos ante el negocio que nos va a dar tranquilidad y brindarnos una solución a nuestros problemas puntuales de dinero.

El hecho de realizar este negocio nos obliga a tener información de primera mano acerca de las condiciones de los prestamos casa así como también de las características de la vivienda que vamos a comprar, de sus condiciones actuales en cuento a impuestos, que se encuentre libre de deudas y gravámenes previos tanto del inmueble como de sus propietarios entre otras cosas. Esto evitara que a futuro aparezcan problemas sin saberlo y opaque de cierta manera la alegría de haber realizado lo que parecía a priori un buen negocio para nosotros y nuestra familia.

Para conseguir la financiación mas adecuada para acceder a la compra debemos buscar y averiguar detenidamente algunas varias opciones en prestamos casa para estar seguros de que será la mejor elección. La mejor manera de lograrlo es concurrir en persona a cualquiera de las instituciones bancarias o financieras que se dedican a este tipo de créditos y allí consultar todos y cada uno de los puntos que hacen al contrato de préstamo ya que estamos hablando de un monto muy importante en dinero en un plazo considerable de tiempo que a veces puede llegar a los 25 o 30 años. Será gran parte de nuestra vida la que estaremos respondiendo a una obligación contraída en poco tiempo por lo que debe ser muy pensada y revisada antes de tomar la decisión final.

Dentro de los requisitos que las entidades bancarias solicitan para realizar el estudio de los prestamos casa y decidirse a otorgarlos están entre otros los recibos de sueldo o constancia de ingresos, con una antigüedad laboral en la mayoría de los casos de 2 a 3 años en el mismo empleo. Los montos del ingreso mensual por lo general se toman como los del núcleo familiar pudiendo sumar los de ambos cónyuges y de estos el banco tomará un porcentaje para cubrir la cuota mensual del credito (la cuota no podrá superar en la mayoría de los casos el 25 o 30 por ciento de los ingresos líquidos).

La importancia del historial personal en créditos anteriores es otro factor fundamental en el otorgamiento de los prestamos casa. Los incumplimientos en créditos anteriores serán una desventaja que los bancos no dejaran pasar y es muy probable que descarten la solicitud de plano antes de continuar con los demás requisitos. Por supuesto que a no ser algunos casos muy excepcionales, el credito será otorgado con la garantía hipotecaria del bien o de otros bienes que superen el valor de la casa y en algunos casos se puede solicitar un co-deudor o garantía solidaria que firme con nosotros en el contrato de préstamo. Esto generalmente se hace en caso de que el titular haya tenido cancelaciones de otros prestamos y credito con atraso.

Como contrapartida, nosotros deberemos informarnos también de cuales son las condiciones, averiguar en las instituciones financieras o bancarias cuales son los productos que tienen para ofrecer y que son orientados a la compra de vivienda ya que la mayoría de estas entidades tiene ya un producto definido a tales efectos. Debemos averiguar sobre las tasas de interes si son fijas o variables, cual es el periodo de gracia para comenzar a pagar, cual es el plazo, saber cuanto dinero nos prestaran de acuerdo al valor de la casa, en fin muchas interrogantes y dudas que deberemos evacuar al momento de decidirnos.

Por supuesto que con estos prestamos casa estaremos haciendo realidad uno de nuestros sueños que desde siempre nos mantuvieron en vela y esta es la mejor parte de todo. Una de las metas del hombre desde tiempos inmemoriales ha sido siempre el lograr la casa propia, el hogar donde darle lo mejor a su familia, donde vivir con esperanza y planificar un futuro venturoso. Pues con estos prestamos se puede lograr, solo es cuestión de aplicar y conseguirlo que es solo la primera parte de este sueño.