Hipoteca: de qué se trata?
Técnicamente una hipoteca es un contrato que le otorga a un acreedor un derecho de embargo sobre un bien material, que normalmente es un inmueble, que se mantiene en manos de su propietario (o acreditado). Este bien es utilizado como una garantía o aval de un crédito, obligación o deuda, con la particularidad de que en caso de que el propietario no pagase dentro de un período previamente establecido entre ambos, el acreedor podría, mediante remate judicial del bien, resarcirse de la pérdida económica que le supuso el no pago de la deuda.
Las hipotecas puede recaer directamente sobre la propiedad del propietario, o sobre una tercera persona que hubiese aceptado en forma escrita desempeñar ese papel.
En otras palabras, la hipoteca toma como garantía de un préstamo una vivienda en beneficio del banco o financiera que le da el dinero. Si no cumple con los pagos en los plazos y forma en que se ha establecido en el contrato, perderá la vivienda. Es decir que es un contrato secundario, que opera en beneficio de otros tipos de prestamos y credito.
El contrato de hipoteca tiene varias características especiales. En primer lugar, es un contrato legislado, en el que solamente el acreditado tiene obligaciones (en este caso, pagar o ceder el inmueble). Como mencionamos al inicio, es un derecho real indirecto sobre una propiedad, pues el acreedor tiene derecho a solicitar el remate judicial o venta del inmueble, pero no más. Por lo general se ejerce sobre bienes raíces, es decir, viviendas, sin que el dueño pierda el derecho sobre el mismo.
En general los préstamos con características hipotecarias son por montos elevados (cuyo valor promedio es de $250.000) y tiene plazos de devolución de la deuda de hasta 30 años. A mayor plazo, menor será la cuota pero mayor será la cantidad que tendrá que devolver al final, y viceversa.
Las hipotecas pueden ser sobre préstamos con intereses variables o fijos. Si utilizan intereses variables, presentan gran sensibilidad a los cambios en los tipos de interés. Esto significa que si el interés sube, también lo hará la cuota de la hipoteca y en definitiva el monto total que tendrá que pagar por concepto de deuda a lo largo de los años. En general, los intereses variables son revisados y ajustados cada cierto tiempo.
En muchos países se han implementado hipotecas mixtas, en los cuales los primeros años (generalmente 5 o menos) se cobran intereses fijos, mientras que los restantes 25 se aplican intereses variables.
Por otra parte, ciertas empresas otorgan hipotecas con intereses menores a los de otras financieras del mercado, pero para acceder a ellos requieren que el acreditado adquiera otros productos de la empresa, como seguros de vivienda, desempleo o vida, entre otros muchos. Estos productos son cargados a la cuota de la hipoteca, lo que en definitiva puede resultar en un incremento sustancial de la misma, y por lo tanto la hacen menos beneficiosas.
En caso atrasarse en varios pagos de la deuda (en general 3), la financiera puede comenzar el trámite legal para rematar la hipoteca. Si esto sucede, es muy probable que aumente el valor de la cuota mensual de la misma, porque esta clase de tramites implica la contratación de abogados, intereses por atraso o mora, etc.
Normalmente la empresa debe comunicarle con antelación la decisión de rematar su hipoteca, para que Ud. tenga tiempo de encontrar algún tipo de salida, ya sea pagando parte de la deuda, o yendo a la empresa a negociar las nuevas condiciones de pago. Otra salida es tratar de vender el inmueble antes de que se lo rematen. A veces hay personas que acceden a comprar esta clase de bienes por un poco más del valor de la deuda, lo que representa a largo plazo una ventaja para ambos, pues él se queda con un bien que vale más de lo que ha pagado, y Ud. adquiere una cierta ganancia sobre la venta.
Del mismo modo también le sirve al acreedor, pues ve la posibilidad de recuperar lo que perdió. Por el contrario, si el valor de la venta o remate no es suficiente para cubrir el monto de lo adeudado, Ud. cancelará una parte de la deuda y le seguirá debiendo a la empresa la diferencia.